Міра і характер лібералізації російського іпотечного ринку викликає все велику стурбованість фахівців. Багато банок вже відчули, як їх життя починають ускладнювати "мусорные" застави, які по суті нікуди прибудувати, - вони не годяться ні для рефінансування, ні для секюритизації. Найближчим часом почнеться процес посилювання вимог банків до своїх позичальників, вважає Володимир Компанейщиков, генеральний директор крупної іпотечної корпорації. І в цьому переконанні він не самотній.

Їх приклад - іншим наука

Що може чекати Росію інакше, було показано на недавній конференції "Анализ і прогноз розвитку ринку житлового кредитования", що відбулася в Санкт-Петербурзі, - причому на досвіді США. Директор по іпотечному кредитуванню петербурзької філії однієї з банків В'ячеслав Міхайлов відмітив, що Сполучені Штати постійно приводять в приклад російському іпотечному ринку, незмінно підкреслюючи, що доля іпотечних кредитів у нас невелика (мало не у тисячу разів менше). Проте в даний час американський ринок житлових кредитів переживає серйозна криза. І причина його, на думку багатьох аналітиків, саме в низькій якості великої частини іпотечних позик. На кредити, відповідні стандартам старих іпотечних суспільств там нині доводиться, по оцінках фахівців, близько 60 відсотків. Ще 20 відсотків видавалися по понижених вимогах. Нарешті, ті, що залишилися були буквально нав'язані клієнтам банками і іпотечними компаніями. Тобто переконливих підтверджень здатності позичальника повернути кредит ніхто не просив. Частенько, до речі, не було і першого внеску.

Підсумок відомий: прострочена заборгованість в 2006 році склала 13,3 відсотка, приблизно стільки ж очікується і в цьому, а в 2008-му - вже 24,4 відсотка. Більше 30 іпотечних компаній збанкрутіло, очікується 9-процентне падіння іпотечного ринку, 18-процентне - ринку первинних продажів житловій нерухомості і 4-процентне - "вторички". І, як реакція, почалося посилювання вимог до позичальника. Зокрема, скасовані кредити без первинного внеску.

У гонитві за клієнтом

У Росії доки начебто все йде не так страшно. Об'єм простроченої заборгованості по іпотеці в 2006 році склав буквально долі відсотка.

Проте фахівці дивляться вперед. У нас до самого недавнього часу йшов процес лібералізації вимог до позичальників. Знижувалася - з 30 відсотків до 10 - доля первинного внеску. Багато банок оголошували, що готові давати кредит взагалі без першого внеску (правда, як відзначають самі банківські фахівці, це були разові іміджеві акції, а не постійна політика). Замість законно встановлених форм підтвердження доходів тепер подекуди погоджуються навіть на декларативну (тобто клієнт сам оголошує, скільки він заробляє і, отже, може платити). Ну хіба що з працедавцем зв'яжуться і изустное підтвердження отримають. Нарешті як созаемщика можна залучати мало не сторонню людину, аби він погодився підписатися під договором.

Крім того, на тому, що пройшов недавно в Асоціації банків північного Заходу "круглом столе" ряд учасників із стурбованістю констатували, що в гонитві за клієнтом деякі риелторские компанії перестають взагалі оцінювати платоспроможність клієнта, перекладаючи весь ризик на банк.

Заставу ще продати потрібно

В результаті, за словами Володимира Компанейщикова, перед багатьма компаніями вже встає питання: куди дівати низькоякісні договори? Адже професійні гравці іпотечного ринку знають: головне - не видати кредит, а потім його кудись прибудувати. Або знайти що бажає його викупити (рефінансувати), або виділити портфель застав окремо від всіх інших кредитів і випустити під нього коштовні папери. До речі, саме такий чином можна і ставки по кредитах встановити нижче за рівень інфляції, якщо кожна застава буде "прокручиваться" на ринку не один раз.

Проте якщо ризик неповернення кредиту великий, рефінансування і секюритизація залишаються мрією недосяжної. Наприклад, в США процес секюритизації пройшли 54 відсотки застав по іпотеці, в Європі - 30, а у нас всього біля 6. По прогнозах керівника робочої групи по житловому фінансуванню Асоціації банків північного Заходу Ігоря Жігунова, до кінця року буде близько 10 відсотків. Але все одно це дуже далеко від західних стандартів. Отже ризик неповернення кредитів нестиме той банк, який іпотеку оформив. Поки часу з моменту початку масової видачі іпотечних позик пройшло небагато, так що позичальники не встигли "развернуться". Але що буде через пять-десять років?

Та і зараз чи все так гладко? У своєму виступі на конференції Володимир Компанейщиков, чия корпорація активно працює в регіонах, відзначив: там до 50 (!) відсотків позичальників затримує платежі. Адже провінція розвивала у себе останнім часом іпотеку навіть швидше, ніж столиці, де дохід в населення традиційно вище. У Петербурзі, наприклад, за словами генерального директора Санкт-петербурзького іпотечного агентства Владислава Назарова, з 1500 застав в рамках державної іпотечної програми "дефолту" піддалися лише 5.

Коли погано - добре

Загалом, на думку В'ячеслава Міхайлова, Росії іпотечна криза, подібна американському, поки не загрожує, але причиною цьому - якраз нерозвиненість у нас іпотеки.

- У нас іпотечні кредити складають дуже малу частину ринку придбання житла, - відзначив він. - Крім того, позичальники - люди в основному забезпечені (у Петербурзі, наприклад, при середньому доході на людину нижче 1,5 тисяч доларів навіть про однокімнатну квартиру мріяти не доводиться - Прим. авт.). Нарешті, в Росії не те що по низькоякісних кредитах, а навіть і по високоякісних коштовні папери випустити нелегко. Те, що до цих пір було, це лише пілотні проекти.

По дослідженнях, проведених фахівцями однієї з компаній в Омську, місті, де іпотека розвивається досить активно (доля її на ринку покупки житла дорівнює 10,8 відсотка), лише 30 відсотків городян мають середній дохід, що дозволяє їм скористатися іпотечними кредитами. Цікаво, що, за даними цього дослідження, наші громадяни навчилися вже зіставляти свої бажання з можливостями. Принаймні 71 відсоток омичей заявило, що не збирається міняти свої житлові умови. А сподіваються це зробити 28 відсотків. Як видимий, долі, якраз співпадаючі з тим, у КТО є фінансова можливість скористатися іпотекою. Цікаво ще, що лише 4 відсотки опитаних готові узяти іпотечний кредит в найближчий рік. Отже, на думку аналітиків, що проводили дослідження, темпи зростання житлового запозичення скорочуватимуться. Причому, на думку Володимира Компанейщикова, в інших провінційних містах картина не сильно відрізняється. Адже, по оцінках Ігоря Жігунова, найближчими роками 70 відсотків приросту іпотеки даватимуть якраз регіони. Його прогнози теж показують зниження темпів зростання іпотеки: 2007 рік - 11-12 мільярдів доларів, 2008 рік - 18-19 мільярдів, 2009 рік - 25-26 мільярдів, 2010 рік - 30-35 мільярдів.

Отже до Заходу нам далеко. Але і до кризи теж. Тим більше представники банків на конференціях в Петербурзі однозначно заявили, що готові посилити вимоги до позичальників. В першу чергу, схоже, це стосується первинного внеску: він, мабуть, залишиться не нижчими 10 відсотків. Щоб, за словами багатьох фахівців, не розслабляти позичальника. Адже виплативши якусь суму спочатку, він навряд чи захоче її втрачати, відмовляючись від сплати надалі. А ось що стосується вимог до підтвердження доходів, вони, ймовірно, не піднімуться. Як відзначив Владислав Назаров, у нас в країні до цих пір дуже мало люди отримують зарплату виключно за білими схемами.

Сьогодні узяти в банці кредит на покупку квартири досить просто. Проте не завжди плани йдуть по маслу і іпотечний кредит удається погасити достроково. Зрідка доля вносить неочікувані і деколи не зовсім приємні корективи.

Щоб уникнути непорозумінь з Банком Російський Стандарт ознайомтеся...

Багато організацій, а також банки видають своїм співробітникам кредити по понижених процентних ставках. Так, якщо працівник брав іпотечний кредит до 2008 року по ставках менше встановленого Податковим кодексом РФ мінімуму, то йому доводилося сплачувати податок на доходи фізичних осіб.

Ринок іпотеки Санкт-Петербурга в 2007 році збільшився в 2,3 разу і наблизився до 50 млрд крб. Цього року настільки бурхливого зростання експерти не чекають. По різних оцінках, він може скласти 50—60% до 2007 року. При цьому майже на стільки ж можуть вирости ціни на житлову нерухомість. Ряд фахівців вважає, що квартири в 2008 році подорожчають на 40

Сьогодні попит на землю в Підмосков'ї підігрівають вже не лише фермери: зростаючі ціни на житлі в столиці залучають до процесу пошуку земельних угідь все більше і більше городян.

Посилювання стандартів видачі іпотечних кредитів і викупу застав по програмах Агентства іпотечного житлового кредитування (АЇЖК) викликало відторгнення на ринку. Асоціація іпотечних компаній (АЇК) вчора надіслала в АЇЖК лист з проханням пом'якшити нововведення. Інакше регіональні партнери вимушені будуть скрутити бізнес, а деякі навіть збанкрутіти,

Сучасний ринок іпотеки став значно вужчий. Якщо в кінці минулого року іпотечні брокери закликали позичальників поспішити узяти кредит до зростання ставок, то зараз такі заклики неактуальні. Головна причина - іпотечна криза в США. Ситуація ця пояснюється тим, що російські банки, перш ніж дати позичальникові грошей в борг, самі беруть кредит в західн

— Чи запропонував ваш банк можливість трансформації валютних кредитів в гривну?

Добігає кінця п'ятий іпотечний рік в Росії. Саме п'ять років тому у нас в країні почали видавати іпотеку. І, не дивлячись на те що це поняття продовжує викликати у деяких росіян страх і подив, багатьом стає ясно, що іпотека – мало не єдиний сьогодні спосіб придбати власне житло.

На відміну від країн Заходу, де операції по секюритизації активів проводяться вже більше 30 років, на російському ринку подібні випадки поки що не так поширені. Проте прагнення учасників ринку до зниження вартості фінансових ресурсів, що залучаються, а також бурхливий розвиток споживчого і іпотечного кредитування в нашій країні останніми роками вик

«Обанкротившимся» позичальникам це загрожує тіснішим спілкуванням з колекторами, в яких вже відбою немає від клієнтури. «Досталось» і тим, КТО лише планував влізти в борги: банки відмовляються роздавати кредити «под чесне слово». Зате не зв'язані кредитами громадяни зможуть обзавестися виставленим на продаж конфи

З кожним роком кредити на бізнес користуються все великим попитом у підприємців - банківські кредити малому бізнесу дозволяють не лише заснувати компанію, але і розширити вже існуючу фірму. Розвиток програм в категорії "кредити бізнес" забезпечує вибір оптимальної схеми кредитування для кожного підприємства з врахуванням особливостей його діяльност

Вчимося уважно рахувати прибутковість депозиту з врахуванням капіталізації відсотків

Не дивлячись на те, що ми всі живемо в одній країні, отримати іпотеку іногороднім громадянам в Москві представляється вельми скрутним. Сьогодні кожен банк, що надає іпотеку, сам вирішує, чи виставляти обов'язковою умовою постійну реєстрацію (прописку) позичальника. Ситуація дає привід для роздуму.

До і після IPO президент групи компаній “ПІК” Кирило Пісарев зробив багато неочікуваних відкриттів

На Новий рік прийнято робити дарунки. Спеціальні пропозиції по вкладах і банківських картах вже стали традицією. А ось новорічні акції по іпотечних програмах доки в новинку. Але для тих, КТО за весь рік так і не зважився купити квартиру в кредит, це хороша можливість заощадити.

За підсумками 2007 р. в Росії зареєстровано 317 000 іпотечних кредитів, на 52% з них оформлені застави, що свідчить про намір кредиторів здійснювати операції з ними на вторинному ринку, повідомив на Російському фінансовому і економічному форумі в Швейцарії гендиректор Агентства по іпотечному житловому кредитуванню (АЇЖК) Олександр Семеняка.

Особливої актуальності іпотека набуває в умовах нестабільної економіки, коли не здолана недовіра учасників ринку один до одного. У цих умовах іпотека може гарантувати надійність капіталовкладень.

На сайті ІК «ФІНАМ» (Finam.ru) відбулася конференція «Іпотека в Росії: доступне житло або боргова яма?», участь в якій взяли експерти російських банків, інвестиційних і риэлтерских компаній. На їх думку, глобальна криза ліквідності в незначній мірі торкнеться Росії - об'єм виданих іпотечних кредитів продовжить зростати високими темпами. Проте, зрос

Офіційно, на законодавчому рівні, іпотека існує в Росії всього три роки. Об'єм виданих іпотечних кредитів з 18,5 млрд крб. в 2004 році до справжнього моменту виріс до 460 млрд. З них 264 млрд видано за 2006 рік. У цьому прогнозується збільшення об'ємів на 80–100%.

Більшість банків пропонує декілька видів кредитних продуктів для малого і середнього бізнесу: всі вони відрізняються характерними сумами кредитів, термінами розгляду, заставним забезпеченням (воно може бути необов'язковим) і способами оцінки банківських рисок (скоринговая система або індивідуальний підхід).

Об'єми іпотечного кредитування в Росії швидше за все нині залишаться на торішньому рівні. У країні досить ще людей з грошима, щоб купити те невелика по мірках Росії кількість житла, яке вводиться вітчизняними будівельниками. Тим більше що темпи будівництва теж, видно, майже не зростуть.

Сумно все це...

Пошук грошей для початку своєї справи - проблема, з якою стикається майже кожен підприємець. Частенько засоби для стартового капіталу він позичає у родичів, знайомих і друзів. Але бізнес стартував і навіть приносить прибуток, проте труднощі з готівкою не зникають: потрібно поповнювати оборотні кошти, купувати устаткування, товари. Залишається зверн

Вартість кредитних ресурсів ще дуже висока, щоб механізм іпотеки можна було назвати масовим. Здешевленню іпотечного кредитування багато в чому перешкоджає тривалість, а частенько і неможливість процесу звернення стягнення на квартири боржників.

У країні збільшується число компаній малого і середнього бізнесу, що використовують в своїй діяльності таку фінансову схему, як факторинг. Підприємці поступово починають розглядати факторинг як зручний і ефективний інструмент розвитку свого бізнесу. За підсумками минулого року об'єм російського ринку факторингу виріс практично удвічі і склав більше

Банкір, що живе на $200 в місяць, бо левову частку доходу відкладає на дострокове погашення іпотечного кредиту. Таке можливе, мабуть, лише в Москві. В'ячеслав Шаламов, що відповідає за іпотеку в Банці Москви, прекрасно розуміє, на що прирікає своїх позичальників. Сам два роки тому брав кредит на покупку житла. Для цього йому довелося рік копити на

Здобути освіту можна в кредит...

Не секрет, що криза в американській іпотеці виникла унаслідок черезмерного довіри банків до позичальника. Американські банки в гонитві за позичальником надмірно занижували вимоги і навіть пішли на видачу кредитів без первинного внеску.

Зарубіжна нерухомість довгий час вважалася одним з вигідних способів інвестування. В умовах, коли ціни на квадратні метри в Європі зростали як на дріжджах, це було цілком виправдано. До того ж довгий час легко було складати прогнози цього зростання: низка країн готувалася до вступу до Євросоюзу, і було очевидне, що після цього ціни неабияк підросту